Devenez propriétaire à Toulouse avec le Bail Réel Solidaire

Comment le bail réel solidaire rend les logements en centre-ville plus abordables à Toulouse

Vous les avez peut-être aperçues dans les rues toulousaines : une nouvelle campagne d'affichage vient de débuter sur la métropole, portée par BoRiS, la plateforme nationale dédiée au bail réel solidaire (BRS).

L'occasion pour nous de revenir sur ce dispositif et de tout vous dire sur le sujet !

Le BRS, c'est quoi ? Un moyen d'accéder à la propriété 30 à 40 % moins cher que le marché, grâce à un dispositif encadré par l'État et les collectivités.

Vous voulez comprendre le BRS en moins de 3 min ? Regardez notre vidéo explicative : Découvrir le BRS en vidéo

Pour les autres, nous vous expliquons tout en détail, pour savoir comment acheter une maison ou un appartement neuf, pour les ménages qui veulent devenir propriétaires à prix maîtrisés.

En effet, face à la hausse continue des prix de l'immobilier à Toulouse, de nombreux ménages modestes se trouvent dans l'impossibilité d'accéder à la propriété. Dans ce contexte tendu, le bail réel solidaire (BRS) se présente comme une solution innovante et pérenne pour rendre les logements en centre-ville et dans les quartiers bien desservis véritablement abordables. Mais comment ce dispositif fonctionne-t-il concrètement, et pourquoi représente-t-il une opportunité majeure pour les primo-accédants toulousains ? Cet article vous explique en détail comment le BRS transforme l'accès à la propriété dans la métropole toulousaine.

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession sociale à la propriété créé en 2016 dans le cadre de la loi ALUR. Inspiré des Community Land Trusts américains, ce mécanisme repose sur un principe fondamental : la dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (le logement).

Contrairement à un achat immobilier classique où vous achetez à la fois le logement et le terrain sur lequel il est construit, le BRS vous permet d'acquérir uniquement les murs de votre logement. Le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par l'État.

Cette séparation juridique entre le foncier et le bâti présente un avantage économique considérable : elle réduit le prix d'achat du logement de 20 à 50 % par rapport au marché libre, tout en vous permettant de devenir pleinement propriétaire de votre résidence principale.

Le BRS fonctionne sur la base d'un bail d'une durée de 18 à 99 ans, signé entre l'acquéreur et l'OFS. En contrepartie de l'utilisation du terrain, vous versez une redevance mensuelle modeste, généralement comprise entre 1,50 € et 3 € par mètre carré.

Comment le BRS réduit-il les coûts d'acquisition à Toulouse ?

Une économie immédiate de 20 à 40 % sur le prix d'achat

À Toulouse, où le prix médian de l'immobilier ancien dépasse les 3 600 €/m² dans certains quartiers, le BRS offre une alternative réellement accessible. Dans la métropole toulousaine, le prix médian d'un logement en BRS s'élève à environ 2 900 €/m² (parking inclus), soit une économie d'environ 30 % par rapport au marché traditionnel.

Prenons un exemple concret : pour un appartement de 65 m² à Toulouse, vous paierez environ 188 500 € en BRS contre près de 260 000 € sur le marché libre. Cette différence de plus de 70 000 € représente une opportunité majeure pour les ménages aux revenus modestes.

Des frais réduits et des avantages fiscaux

Au-delà du prix d'achat, le BRS procure plusieurs avantages financiers complémentaires :

• Frais de notaire allégés : comme vous achetez uniquement le bâti et non le terrain, les frais de notaire sont calculés sur une base réduite. Pour un logement neuf en BRS, comptez entre 2 et 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour un achat classique dans l'ancien.
• TVA réduite à 5,5 % : les logements neufs en BRS bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui diminue encore le coût d'acquisition.
• Éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) : les acquéreurs en BRS peuvent prétendre au PTZ, une aide de l'État permettant de financer une partie de l'achat sans payer d'intérêts. Cette combinaison BRS + PTZ optimise considérablement le budget disponible pour les primo-accédants.
• Possibilité d'exonération partielle de la taxe foncière : certaines collectivités locales accordent une exonération partielle de la taxe foncière pour les logements en BRS, bien que cette mesure ne soit pas systématique.

Une redevance mensuelle maîtrisée

En contrepartie de l'utilisation du terrain, vous versez une redevance mensuelle à l'OFS. Cette redevance est calculée en fonction de la surface du terrain et reste contenue. Pour un appartement de 65 m² à Toulouse, elle s'élève généralement entre 100 et 195 € par mois, selon l'emplacement et l'OFS gestionnaire.

Cette redevance est indexée chaque année sur l'indice de référence des loyers (IRL), ce qui garantit une évolution maîtrisée et prévisible dans le temps.

Le développement du BRS dans la métropole toulousaine

Une offre en croissance constante

La métropole toulousaine fait partie des territoires précurseurs du BRS : la création d'Occitalys Foncier (premier OFS d'Occitanie et 7e en France) portée par le Groupe des Chalets a été actée dès 2018/2019. Les premières opérations ont suivi rapidement, avec des livraisons à partir de 2021 et l'inauguration de la résidence L'Éclat en 2022 par Les Chalets Accession. Occitalys Foncier a franchi le cap du 100e logement BRS livré en 2024 (résidence Les Reflets de Brienne).

La ville de Toulouse concentre une part importante de l'offre, et le dispositif se déploie également dans les communes de première et deuxième couronne comme Cugnaux, Fenouillet ou Tournefeuille. Depuis 2021, l'accélération est nette et la diffusion territoriale progresse.

Le rôle clé des organismes de foncier solidaire

À Toulouse, plusieurs OFS sont actifs et accompagnent les acquéreurs tout au long de leur parcours d'achat. Ces organismes, principalement portés par des bailleurs sociaux (80 % de l'offre), garantissent la sécurité et la pérennité du dispositif.

Parmi les acteurs majeurs du BRS à Toulouse figure Occitalys Foncier, l'OFS du groupement des Chalets. Ces structures assurent plusieurs missions essentielles : acquisition des terrains, montage des opérations, sélection des acquéreurs selon les critères d'éligibilité, et accompagnement tout au long du processus d'achat et même après.

Depuis 2021, on observe également une diversification des porteurs de projets, avec une implication croissante des promoteurs privés. Ceux-ci portent désormais près de 25 % de l'offre en projet, ce qui contribue à accélérer le développement du dispositif sur le territoire.

Des programmes répartis sur l'ensemble du territoire

L'offre en BRS se développe prioritairement sur les communes soumises à la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), qui impose un quota minimal de logement à loyer modéré. Les programmes BRS permettent aux collectivités de respecter ces obligations tout en offrant des solutions d'accession sociale à la propriété.

Les quartiers toulousains les plus dynamiques en matière de BRS incluent notamment :

• Malepère : un secteur en développement offrant des logements neufs à prix maîtrisés
• Purpan : un quartier résidentiel attractif avec des programmes BRS bien desservis par les transports
• Empalot : un secteur en renouvellement proposant des opportunités d'accession abordable

Ces quartiers bénéficient d'une bonne desserte en transports en commun (métro, tramway, bus), d'équipements de proximité (écoles, commerces, services) et d'un cadre de vie agréable, tout en proposant des prix accessibles grâce au BRS.

Qui peut acheter en BRS à Toulouse ?

Les plafonds de ressources 2026

Le BRS est destiné aux ménages modestes qui ne pourraient pas accéder à la propriété sur le marché libre. Pour en bénéficier, vos revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds, définis en fonction de la composition de votre foyer et de la zone géographique du logement.

Toulouse est classée en zone A, l'une des zones les plus tendues du territoire français en matière d'immobilier. Voici les plafonds de revenus fiscaux de référence applicables en 2026 pour la zone A :

• Personne seule : 38 844 €
• Couple sans personne à charge : 58 057 €
• Couple avec 1 personne à charge ou jeune ménage (somme des âges ≤ 55 ans) : 76 105 €
• Couple avec 2 personnes à charge : 90 863 €
• Couple avec 3 personnes à charge : 108 107 €
• Couple avec 4 personnes à charge : 121 650 €
• Par personne supplémentaire : + 13 557 €

Ces plafonds correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) indiqué sur votre avis d'imposition. Ils sont revalorisés chaque année pour tenir compte de l'évolution du coût de la vie. Vous pouvez consulter le tableau des plafonds de revenus BRS 2026 sur la plateforme officielle BoRiS.

Les conditions d'éligibilité

Au-delà des plafonds de ressources, plusieurs conditions doivent être respectées pour acquérir un logement en BRS :

• Résidence principale obligatoire : le logement acheté en BRS doit impérativement être occupé en tant que résidence principale. La location du bien est strictement interdite, sauf autorisation exceptionnelle de l'OFS en cas de mobilité professionnelle ou de circonstances particulières.
• Non-propriété préalable : depuis le 1er janvier 2025, les acquéreurs doivent attester sur l'honneur qu'ils ne possèdent pas de logement adapté à leurs besoins et capacités financières, et qu'ils n'ont pas un bien susceptible d'être utilisé comme résidence principale. Cette condition renforce l'engagement du dispositif.
• Capacité de financement : bien que le prix d'achat soit réduit, vous devez être en mesure de financer votre acquisition, généralement via un emprunt bancaire. Les banques évaluent votre dossier comme pour un achat classique, en tenant compte de vos revenus, de votre apport personnel et de votre taux d'endettement.

Le profil type des acquéreurs BRS à Toulouse

Les données recueillies sur les opérations BRS à Toulouse permettent de dresser un portrait précis des acquéreurs :

• Revenus modestes : le revenu moyen des acquéreurs s'élève à environ 19 000 € par an
• Ménages de petite taille : principalement des personnes seules ou des couples sans enfant
• Issus du parc locatif privé : la majorité des acquéreurs étaient locataires avant d'acheter en BRS
• Primo-accédants : il s'agit souvent de leur premier achat immobilier

Ce profil confirme que le BRS remplit pleinement sa mission : permettre à des ménages qui n'auraient pas pu devenir propriétaires sur le marché traditionnel d'accéder à la propriété dans des conditions sécurisées et pérennes.

Le parcours d'achat en bail réel solidaire

Étape 1 : vérifier votre éligibilité

La première étape consiste à vérifier que vous remplissez les conditions d'éligibilité au BRS. Vous pouvez utiliser le simulateur officiel disponible sur la plateforme BoRiS, qui vous indiquera rapidement si vos revenus sont compatibles avec le dispositif.

Étape 2 : trouver un logement en BRS

Une fois votre éligibilité confirmée, vous pouvez rechercher les programmes disponibles à Toulouse et dans ses communes voisines. Plusieurs ressources vous permettent d'identifier les offres :

• La plateforme BoRiS, qui centralise l'ensemble des logements en BRS disponibles en France
• Les sites des OFS locaux, comme Occitalys Foncier
• Les promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux actifs sur le territoire toulousain

Les Chalets Accession, par exemple, proposent régulièrement des programmes neufs en accession abordable dans la région toulousaine, incluant des logements en BRS.

Étape 3 : constituer votre dossier de candidature

Une fois le logement identifié, vous devez constituer un dossier de candidature comprenant :

• Vos derniers avis d'imposition (pour justifier de vos revenus)
• Une pièce d'identité
• Un justificatif de domicile
• Une attestation sur l'honneur de non-propriété (depuis 2025)
• Un plan de financement préliminaire

L'OFS étudie votre dossier et vérifie que vous répondez aux critères d'éligibilité. Si votre candidature est retenue, vous pouvez alors poursuivre le processus d'achat.

Étape 4 : obtenir votre financement

Comme pour tout achat immobilier, vous devez obtenir un financement bancaire. Les banques évaluent votre dossier selon les critères habituels : stabilité professionnelle, revenus, apport personnel, taux d'endettement.

Le BRS vous donne accès à plusieurs aides au financement, notamment le prêt à taux zéro (PTZ), qui peut couvrir jusqu'à 40 % du montant de l'acquisition en zone A. Certaines collectivités proposent également des aides complémentaires pour soutenir l'accession sociale à la propriété.

Étape 5 : signer chez le notaire

Une fois le financement obtenu, vous signez deux actes chez le notaire :

• L'acte de vente du logement (le bâti), qui fait de vous le propriétaire à 100 % des murs
• Le bail réel solidaire avec l'OFS, d'une durée de 18 à 99 ans, qui encadre l'usage du terrain

Ces deux documents définissent vos droits et obligations en tant que propriétaire en BRS. Vous recevez les clés et pouvez emménager dans votre nouveau logement.

Vivre au quotidien en BRS : droits et obligations

Vous êtes propriétaire à part entière

Contrairement à une idée reçue, vous êtes bel et bien propriétaire de votre logement en BRS. Vous disposez de droits réels sur le bien, ce qui signifie que vous pouvez :

• Occuper librement votre logement comme votre résidence principale
• Réaliser des travaux d'aménagement et d'amélioration (sous réserve des règles de copropriété)
• Transmettre votre bien à vos héritiers
• Revendre votre logement à tout moment

La redevance mensuelle

En tant que propriétaire en BRS, vous vous acquittez chaque mois de deux charges principales :

• La redevance foncière versée à l'OFS pour l'usage du terrain (généralement entre 1,50 € et 3 €/m²)
• Les charges de copropriété si vous êtes en immeuble collectif, comme dans un achat classique

La redevance est indexée annuellement sur l'indice de référence des loyers, garantissant une évolution maîtrisée.

La revente encadrée pour maintenir l'accessibilité

L'un des principes fondamentaux du BRS est de garantir que les logements restent abordables pour les générations futures. C'est pourquoi la revente est encadrée.

Vous pouvez revendre votre logement à tout moment, sans délai minimum. Toutefois, le prix de revente est plafonné selon une formule fixée par l'OFS, qui prend en compte :

• Le prix d'achat initial
• Les travaux d'amélioration réalisés
• L'évolution de l'indice du coût de la construction

Cette formule permet de réaliser une plus-value raisonnable, tout en évitant la spéculation immobilière. L'OFS doit approuver le prix de vente et l'acquéreur, qui doit lui aussi respecter les conditions d'éligibilité au BRS.

En cas de difficulté à trouver un acheteur dans un délai de 12 mois, l'OFS s'engage à racheter votre logement au prix fixé. Cette garantie de rachat offre une sécurité unique, que l'on ne retrouve dans aucun autre dispositif d'accession à la propriété.

Les avantages concrets du BRS pour des projets de logements en centre-ville à Toulouse

Un dispositif pérenne et anti-spéculatif

Le BRS ne se contente pas d'aider un ménage à devenir propriétaire : il crée une offre de logements abordables qui perdure dans le temps. Grâce à l'encadrement de la revente, chaque logement BRS reste accessible aux ménages modestes, génération après génération.

Ce caractère pérenne représente un avantage majeur pour les collectivités locales et les politiques publiques du logement : l'investissement public initial (subventions, aides au foncier) continue de produire des effets sur le long terme, contrairement à d'autres dispositifs où les logements finissent par retrouver le marché libre.

Une réponse à la crise de l'accession

Face à la hausse continue des prix de l'immobilier à Toulouse (+6 % entre 2020 et 2024 sur le marché libre), le BRS offre une véritable alternative pour les ménages modestes. Les prix des logements en BRS ont augmenté de seulement 6 % sur la même période, bien en dessous de l'inflation du marché traditionnel.

Cette stabilité des prix, combinée à la réduction initiale de 30 % par rapport au marché, permet à des ménages aux revenus modestes de se projeter dans un achat sécurisé et durable.

Un accompagnement tout au long du parcours

Les OFS jouent un rôle essentiel dans la sécurisation de l'achat. Contrairement à un achat classique où l'acquéreur peut se sentir isolé face aux complexités administratives et financières, le BRS s'accompagne d'un suivi personnalisé :

• Conseil lors de la constitution du dossier
• Aide à la recherche de financements et d'aides publiques
• Vérification de la faisabilité du projet
• Suivi après l'achat en cas de questions ou de difficultés

Cet accompagnement représente une valeur ajoutée considérable, particulièrement pour les primo-accédants qui réalisent leur premier achat immobilier.

Le BRS, un outil stratégique pour l'avenir de Toulouse

Le bail réel solidaire représente bien plus qu'un simple dispositif d'aide à l'accession : il incarne une vision renouvelée du logement en centre-ville et dans les quartiers bien desservis, où l'habitat retrouve sa vocation première au service des habitants plutôt que de la spéculation immobilière.

À Toulouse, où la pression immobilière ne cesse de croître et où les jeunes ménages et les familles modestes peinent à se loger, le BRS offre une réponse concrète, pérenne et solidaire. En dissociant le foncier du bâti, en encadrant les prix et en garantissant un accompagnement de qualité, ce dispositif permet à des milliers de ménages de réaliser leur rêve de propriété tout en contribuant à préserver la mixité et l'accessibilité des quartiers centraux.

L'essor du BRS dans la métropole toulousaine est en marche, porté par des acteurs engagés comme les organismes de foncier solidaire, les bailleurs sociaux et les collectivités locales. Pour les primo-accédants qui cherchent à acheter leur résidence principale dans des conditions financières sécurisées, le BRS représente une opportunité à saisir.

Si vous souhaitez en savoir plus sur vos possibilités d'accession abordable à Toulouse et découvrir les programmes disponibles, n'hésitez pas à vous renseigner auprès des acteurs locaux et à explorer les solutions proposées par Les Chalets Accession, qui accompagnent les ménages dans leur parcours vers la propriété grâce à des dispositifs innovants comme le BRS et la location-accession.

Le bail réel solidaire n'est pas seulement une solution technique : c'est un engagement pour un logement plus juste, plus accessible et véritablement solidaire, qui redonne à chacun la chance de construire son avenir dans son propre logement.